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La SCI exige au minimum deux associés : elle ne peut pas être créée par une seule personne. Il n'existe aucun plafond légal. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, résidentes en France ou à l'étranger.

Non. Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS), la SCI n'offre pas de protection absolue. Les associés sont responsables des dettes sociales de manière indéfinie mais proportionnellement à leur quote-part : un associé détenant 30 % des parts ne peut être poursuivi qu'à hauteur de 30 % du passif, après que les créanciers ont d'abord tenté d'obtenir paiement auprès de la société.

C'est possible ponctuellement, mais risqué si cela devient l'activité principale. La location meublée est une activité commerciale relevant des BIC. Une SCI qui pratique la location meublée de façon habituelle perd sa nature civile et se voit requalifiée, entraînant son passage à l'IS. Il est admis que les recettes de location meublée restent inférieures à 10 % des recettes totales.

L'IR est le régime par défaut : chaque associé déclare sa quote-part dans les revenus fonciers. Il permet d'imputer les déficits et de bénéficier du régime des plus-values immobilières avec abattements pour durée de détention.

L'IS permet d'amortir le bien (réduisant le résultat imposable) et offre un taux potentiellement plus faible. Mais la plus-value lors de la revente est calculée sans abattement de durée. Ce choix est irrévocable.

Oui, c'est l'un des usages les plus courants. La SCI familiale permet d'organiser la détention collective et de préparer la transmission progressive du patrimoine. Les donations de parts profitent des abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) et le démembrement permet de transmettre la nue-propriété tout en conservant l'usufruit (les loyers).

Oui, la SCI est une alternative intéressante à l'indivision pour les concubins ou partenaires de PACS. Elle permet d'organiser précisément les droits de chacun dans les statuts : répartition du capital, règles de gestion, conditions de sortie, sort du bien en cas de séparation. En contrepartie, elle implique des formalités de création et une gestion administrative annuelle.

La SCI à l'IR n'est pas tenue de respecter le Plan comptable général ni de déposer des comptes annuels au greffe : une comptabilité de trésorerie suffit généralement. La SCI à l'IS est soumise aux mêmes obligations que les sociétés commerciales : comptabilité en partie double, bilan, compte de résultat et dépôt des comptes au greffe. Dans les deux cas, l'accompagnement d'un expert-comptable est vivement recommandé.